É.D.I.T./ 4-2007 Louage--Étudiants--Troubles de voisinage

1 Une bonne occasion de faire le point et la concordance entre
la rentrée 2007, vos activités extra-scolaires ludiques et le
contenu du Module 3 à l'étude--sans aucun doute cette
semaine selon la Feuille de route--vous est offerte par la
Cour du Québec dans une décision.
Pour le résumer en une phrase, reprise de La Dépêche :
« Le fait de louer des logements à des étudiants, ne constitue
pas ensoi un trouble de voisinage et, en l'absence d'une faute
de sa part, le propriétaire ne peut être tenu responsable des
inconvénients que ses locataires ont fait subir au voisin.»

Nous reproduisons ici les paragraphes pertinents:

59] En l'espèce, le défendeur exerce son droit de propriété
en louant des logements dans son immeuble. Le fait de louer
des logements, même à des étudiants, n'est pas en soi générateur
de troubles pour le voisinage. Il n'y a pas de connexité directe
entre l'occupation d'un immeuble locatif, même par des étudiants,
et le bruit excessif pouvant résulter des habitudes de vie des
occupants. En d'autres termes, ce n'est pas parce que les
locataires sont des étudiants qu'il y aura forcément du bruit
excessif à toute heure du jour ou de la nuit et,
partant, des inconvénients anormaux, dépassant les limites d
e la tolérance.

[60] On ne peut voir ici de conséquence fautive entre
l'exercice du droit de propriété (la location résidentielle) et le
trouble de voisinage (le bruit excessif et les comportements
dérangeants, tard le soir et durant la nuit). Pour cette raison,
on ne saurait prétendre que le défendeur, en accordant à ses
locataires un droit de jouissance de son immeuble, leur permet
aussi d'abuser de son droit de propriété. C'est le comportement
déraisonnable des locataires, non autorisé, et d'ailleurs dénoncé
par le défendeur, qui constitue un excès aux limites de la
tolérance et non pas leur occupation résidentielle.
Bref, c'est le comportement des locataires qui est
fautif, pas celui du défendeur.

[61] Ce dernier a démontré qu'il est intervenu pour faire
cesser et éviter la répétition du trouble quand il en a été
informé. Ilne saurait donc être tenu responsable du préjudice
causé aux demandeurspar les actes excessifs de ses locataires,
commis à son insu.

[62] Les règles gouvernant le droit de voisinage ne génèrent
pas une responsabilité pour le fait d'autrui.


2 Identification

Il s'agit de la décision Lamarche c. Pépin, 2007 QCCQ 3267 (CanLII),
[http://www.canlii.org/fr/qc/qccq/doc/2007/2007qccq3267/2007qccq3267.html].


3 Intérêt juridique
Cette décision illustre à merveille les deux dimensions des
obligations,contractuelle (louage) et délictuelle (troubles
de voisinage).


4 Lien avec les modules

Le module 3 fait le survol de ces notions.